Impulsem dla założenia niniejszej strony w GRUDNIU 2005 ROKU, była fala powództw o wydanie nieruchomości skierowanych przez Miasto stołeczne Warszawa (na przestrzeni miesięcy maj – wrzesień 2005 roku) przeciwko osobom władającym nieruchomościami stanowiącymi własność komunalną bez tytułu prawnego.
Zjawisko to zyskało znaczny rozgłos społeczny, wzbudzając liczne kontrowersje, a z czasem w prasie zostało określone mianem „Rugów warszawskich”.
Z perspektywy ostatnich miesięcy postawione przeze mnie w GRUDNIU 2005 ROKU tezy i wnioski dotyczące tego problemu (które początkowo spotykały się z licznymi wątpliwościami) zyskały w znacznej części potwierdzenie w orzeczeniach niezawisłych sądów.
Z tego powodu strona zyskuje z wolna wymiar historyczny, choć w związku ze znaczną liczbą niezakończonych jeszcze spraw sądowych – wydaje się zachowywać istotny wymiar prakseologiczny dla zainteresowanych osób.
Pozostaje ona nadal uzupełnieniem dla podstawowego z mojego punktu widzenia interaktywnego serwisu – www.grunty-warszawskie.blog.pl, która dotyczy nie rozwiązanego do tej pory problemu gruntów warszawskich, którego przejawem BYŁA CZĘŚĆ spraw o wydanie nieruchomości wszczętych w 2005 roku przez Miasto stołeczne Warszawa.
Zapraszam do lektury obydwu serwisów,
Życząc znalezienia w nich interesujących Państwa informacji.
Jerzy Owczarek
Autor serwisów.
NOTKA AKTUALIZACYJNA
Z DNIA 23.09.2006 R.
------------------------
PIERWOTNY WPIS INAUGARACYJNY
Z DNIA 10.12.2006 ROKU:
”Poniżej zostanie umieszczone – do Państwa dyspozycji - opracowanie pod nazwą:
RUGI WARSZAWSKIE - PRÓBA DIAGNOZY
Przedmiotowe opracowanie, jest utworem w rozumieniu prawa autorskiego, i jako takie korzysta z ochrony prawnej.
Ze swej strony pragnę uściślić, że przedmiotowe opracowanie JEST ADRESOWANE PRZEDE WSZYSTKIM DO BYŁYCH WŁAŚCICIELI NIERUCHOMOŚCI WARSZAWSKICH (ICH NASTĘPCÓW PRAWNYCH, których sytuację należy uznać za SZCZEGÓLNĄ.
Zostali oni w minionym okresie - z dniem 21 listopada 1945 r. - pozbawieni prawa własności nieruchomości w przedwojennych granicach administracyjnych m.st. Warszawy. Obecnie zaś, o ile utrzymali się w okresie ostatniego półwiecza w posiadaniu tychże nieruchomości, stanęli w obliczu procesów sądowych - wszczętych w wyniku wniesienia do Sądów powszechnych przez Gminę m.st. Warszawy pozwów o ich wydanie. Miało to częstokroć miejsce, w sytuacji, gdy osoby te oczekiwały na zakończenie toczących się od wielu lat (nieraz dziesięcioleci) postępowań administracyjnych, które powinny zapewnić im tytuł prawnych do posiadanych nieruchomości.
Gmina m.st. Warszawy starając się zabezpieczyć własne interesy majątkowe - ujawniła w ten sposób (poniekąd mimowolnie) paradoks, który mogą jeszcze bardziej wyeksponować przyszłe zaniechania w rozwiązaniu problemu reprywatyzacji. Istotą tego paradoksu jest to, że nie można zbudować w pełni praworządnego państwa, przechodząc do porządku dziennego nad przypadkami złamania prawa, do jakich doszło w minionym okresie na gruncie przepisów do dziś obowiązujących.”
ZASTRZEŻENIE: Jako prawnik jest przeświadczony, że KAŻDY ma prawo do obrony swoich racji przed niezawisłymi Sądami.
Jednocześnie jednak (kilka miesięcy temu nieprzypadkowo) podkreśliłem, że do której z grup pozwanych adresowane było samo opracowanie. Problem „rugów warszawskich” został bowiem w pewnych wypadkach potraktowany instrumentalnie, jako możliwość szybkiego zyskania kapitału politycznego przed zbliżającymi się wyborami samorządowymi. Wiązało się to niestety z licznymi i nieuprawnionymi uogólnieniami, z których zdawało się wynikać, że „MIASTO POZWAŁO TYLKO BYŁYCH WŁAŚCICIELI” nieruchomości warszawskich i ich następców prawnych. NIE BYŁA TO PRAWDA, gdyż obiektywne fakty wskazują, że przynajmniej część powództw ze strony Miasta była uzasadniona.
Hasła polityczne i chęć zyskania poparcia możliwie dużej grupy sympatyków/wyborców, nie idą niestety w parze z rzetelną analizą prawną problemu. Często w sferze polityki unika się takich analiz, gdyż wymagają one WOLNEJ OD UPROSZCZEŃ - wszechstronnej oceny faktów i DOBREJ ZNAJOMOŚCI całokształtu obowiązujących przepisów, które niejednokrotnie (wbrew obiegowym opiniom dotyczącym "rugów warszawskich")umożliwiały od początku znalezienie rozwiązania dla potrzeb konkretnego wypadku.
Początek opracowania/poradnika praktycznego z grudnia 2005 roku:
„SŁOWO WSTĘPU
Od połowy 2005 r. służby Gminy m.st. Warszawy podjęły intensywne działania zmierzające do ostatecznego wyjaśnienia spraw nieruchomości stanowiących własność Miasta, lecz znajdujących się – niejednokrotnie od kilku dziesięcioleci – we władaniu innych osób.
Urząd Miasta zaproponował tym osobom zawarcie krótkoterminowych umów dzierżawy (czasem użyczenia), zastrzegając, iż w razie odmowy ich podpisania będzie kierował na drogę sądową pozwy o wydanie danej nieruchomości. Ostatecznie od połowy roku służby Gminy m.st. Warszawy wniosły do Sądów powszechnych około 2 tys. pozwów o wydanie nieruchomości.
Wśród pozwanych znalazła się grupa byłych właścicieli nieruchomości warszawskich oraz ich następców prawnych (nieoficjalne dane mówią, iż jest to 500-800 z dotychczas wszczętych spraw sądowych), którym pomimo upływu ponad 50-lat od wejścia w życie dekretu z dnia 26 października 1945 r. o własności i użytkowaniu gruntów na obszarze m.st. Warszawy - udało się utrzymać w posiadaniu stanowiących kiedyś ich własność nieruchomości. W tym przede wszystkim zakresie działania służb Gminy m.st. Warszawy wywoływały liczne kontrowersje i zostały nagłośnione przez media, które określiły je mianem „Rugów warszawskich”. Ten nieco pejoratywny termin stał się szybko popularny, obejmując całość spraw windykacyjnych wszczętych przez Gminę m.st. Warszawy, pomimo, iż zapewne w części wypadków ich wszczęcie było w pełni uzasadnione.
Liczne opinie wypowiadane dotychczas w tej złożonej i wielowątkowej kwestii prezentują ją często w sposób bardzo pobieżny.
Dlatego też ze swej strony zdecydowałem się na podjęcie próby stworzenia pewnej prezentacji zagadnienia „Rugów warszawskich” – ze wskazaniem ich przyczyn, przepisów mogących mieć potencjalnie znaczenie dla rozstrzygnięcia zaistniałych już sporów sądowych, oraz tych elementów stanu faktycznego i prawnego konkretnej sprawy, na które powinni zwracać szczególną uwagę zainteresowani.
Osoby zapoznające się z niniejszym opracowaniem nie mogą też zapominać, że zasadniczą rolę w rozwiązaniu problemu tzw. „rugów warszawskich” odegrają rozstrzygnięcia niezawisłych Sądów powszechnych, które w granicach swych kompetencji dokonają obiektywnej oceny racji obydwu stron w niedalekiej przyszłości. I z tymi orzeczeniami w praworządnym Państwie liczyć się należy.
Ze swej strony zastrzegam, że stawiane w dalszych rozważaniach tezy są jedynie pewną, niewiążącą wskazówką.”
UZUPEŁENIENIE REDAKCYJNE:
Informację, co do skali powództw ze strony M.st. Warszawy zdecydował się w dniu 11.12.2005 r. sprecyzować jeden z czytelników, który wskazał, że:
Pełnomocnik Prezydenta m.st. Warszawy ds. koordynowania procesu przerywania terminów zasiedzeń gruntów m.st. Warszawy – na spotkaniu w dniu 9.12.2005 r. oświadczył, że w skali miasta złożono do tej daty ok. 4.200 pozwów, z czego ok. 800 spraw dotyczyło byłych właścicieli nieruchomości warszawskich. W stosunku tej ostatniej grupy pozwanych zgodnie zaleceniami Prezydenta m.st. Warszawy z sierpnia 2005 roku, procesy miały być zawieszane.
"GOSPODARKA NIERUCHOMOŚCIAMI W WARSZAWIE.
Podstawy obecnego układu stosunków własnościowych względem nieruchomości położonych w granicach administracyjnych Warszawy z dnia 21 listopada 1945 r. zostały ukształtowane przez DEKRET Z DNIA 26 PAŹDZIERNIKA 1945 R. O WŁASNOŚCI I UŻYTKOWANIA GRUNTÓW NA OBSZARZE M.ST. WARSZAWY (Dz. U. Nr 50, poz. 279), zwany dalej dekretem warszawskim.
Akt ten przesądził o włączeniu znajdujących się w ówczesnych granicach m.st. Warszawy gruntów do zasobów publicznych. Tytuł własności do gruntów warszawskich na podstawie art. 1 dekretu uzyskała bowiem z dniem 21 listopada 1945 r. Gmina m.st. Warszawy (następnie: po likwidacji samorządu terytorialnego w 1950 r. - Skarb Państwa, a po reaktywowaniu samorządu terytorialnego na szczeblu gmin w 1990 r. – w znacznej części wypadków ponownie Gminy warszawskie/Gmina m.st. Warszawy). Zapewnienie uprawnień właścicielskich do gruntów podmiotom władzy publicznej miało ułatwić odbudowę miasta ze zniszczeń wojennych.
Powyższe rozstrzygniecie ustawodawcy nadaje po dziś dzień daleko idącą specyfikę gospodarce nieruchomościami w obszarze Warszawy.
Jest to przede wszystkim konsekwencją tego, że dalsze przepisy dekretu warszawskiego zawierały szereg rozwiązań prawnych mających CHRONIĆ byłych właścicieli nieruchomości i zapewniać im rekompensatę za doznany w wyniku ustawowego pozbawienia prawa własności uszczerbek majątkowy.
Były nimi:
1/ roszczenie byłych właścicieli (ich następców prawnych) o ustanowienie na ich rzecz tytułu prawno-rzeczowego (obecnie w formie: użytkowania wieczystego) do danej nieruchomości gruntowej (art. 7 dekretu),
z czym wiązało się zerwanie z zasadą superficies solo cedit - gwarantujące byłym właścicielom gruntu zachowanie prawa własności do budynków posadowionych w dacie 21.11.1945 r. na gruntach skomunalizowanych - do momentu rozstrzygnięcia o zasadności tego roszczenia (art. 5 dekretu); bądź też
2/ prawo do wypłaty odszkodowania za daną nieruchomość (art. 9 dekretu, choć deklaracja ustawodawcza zawarta w tym przepisie– ostatecznie została zrealizowana w bardzo wąskim zakresie, wyznaczanym dziś przez art. 215 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami).
Tymczasem w toku realizacji dekretu warszawskiego znaczna część byłych właścicieli gruntów nie otrzymała jakiejkolwiek rekompensaty za będący następstwem tego rozstrzygnięcia ustawodawcy uszczerbek majątkowy. Było to jaskrawe naruszenie deklaracji, jakie zostały złożone byłym właścicielom gruntów w ww. przepisach dekretu warszawskiego. Z perspektywy czasu można wskazać dwa główne powody takiego stanu rzeczy.
Pierwszym stała się praktyka orzecznicza organów administracji, które w warunkach zmienionego porządku konstytucyjnego, znacząco ograniczały wynikające z dekretu uprawnienia byłych właścicieli do zachowania władania nieruchomościami. Praktyka ta została zakwestionowana po 1989 r. przez orzecznictwo sądów administracyjnych, co w doprowadziło w wielu wypadkach do swoistego „odżycia” roszczeń byłych właścicieli o przyznanie tytułu prawnego do gruntów – w wyniku stwierdzenia nieważności licznych decyzji administracyjnych z minionego okresu o odmowie przyznania tytułu prawnego do nieruchomości, w trybie określonym przepisami Kodeksu postępowania administracyjnego.
Drugim był długotrwały brak przepisów wykonawczych umożliwiających wypłatę odszkodowań dla byłych właścicieli nieruchomości warszawskich. Następnie zaś zapewnienie podstaw prawnych do ich uzyskania jedynie wąskiej grupie tych podmiotów. Stan prawny w tym zakresie nie uległ zasadniczej zmianie do chwili obecnej.
Ostatecznie stwierdzić zatem należy, że pomimo upływu pół wieku proces realizacji postanowień dekretu nie został do chwili obecnej zakończony. Gospodarowanie dużą ilością nieruchomości a do tego rozstrzyganie o roszczeniach byłych właścicieli wobec nich, okazało się po prostu przerastać możliwości odpowiednich organów administracji publicznej. Świadczy o tym w szczególności to, że: organy administracji od dziesięcioleci nie kontrolowały sposobu wykorzystania z wielu nieruchomości na terenie działania dekretu warszawskiego, nawet jeśli stanowiły one własność publiczną, oraz trwające po dziś dzień postępowania administracyjne dotyczące roszczeń byłych właścicieli, które niestety były i są prowadzone w sposób przewlekły.
W tych okolicznościach pewna grupa byłych właścicieli (lub ich następców prawnych) utrzymała się w posiadaniu nieruchomości warszawskich, które kiedyś stanowiły ich własność. Oni też NIESTETY zostali objęci działaniami Gminy m.st. Warszawy, podjętymi w ramach tzw. „rugów warszawskich”."
„SYTUACJA BYŁYCH WŁAŚCICIELI.
Pośrednią konsekwencją przewlekłej i ciągle niezakończonej realizacji przepisów dekretu warszawskiego i jest bardzo duża „mozaika” stanów faktycznych i prawnych poszczególnych nieruchomości – na obszarze jego działania.
Pragnąc dokonać typizacji potencjalnych sytuacji, siłą rzeczy opartej na pewnym uproszczeniu, możemy przyjąć, że BYLI WŁAŚCICIELE NIERUCHOMOŚCI WARSZAWSKICH (bądź ich następcy prawni) w momencie skierowania przeciw nim powództw windykacyjnych – WŁADALI NIERUCHOMOŚCIAMI i:
WARIANT I:
oczekiwali na rozpatrzenie w trybie postępowań administracyjnych – przewidzianych w art. 7 dekretu – roszczeń o przyznanie prawa użytkowania wieczystego do danej nieruchomości gruntowej, która była:
1) NIEZABUDOWANA;
2) ZABUDOWANA – budynkiem:
a) wzniesionym przed dniem 21.11.1945 r.;
b) wzniesionym w okresie od dnia 21.11.1945 r..
WARIANT II:
oczekiwali na restytucję roszczeń z art. 7 dekretu – w związku z toczącymi się postępowaniami administracyjnymi o stwierdzenie nieważności pochodzących z minionego okresu decyzji administracyjnych o odmowie przyznania praw do danej nieruchomości.
WARIANT III:
oczekiwali na rozpatrzenie w trybie postępowań administracyjnych – przewidzianych obecnie w art. 214 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. – roszczeń o zwrot działek zabudowanych w dacie 21.11.1945 r. określonymi kategoriami budynków.
WARIANT IV:
nie mieli roszczeń rewindykacyjnych (art. 7 dekretu oraz art. 214 ustawy o gospodarce nieruchomościami) wobec właściciela terenu, gdy dana nieruchomość gruntowa była:
1) niezabudowana;
2) zabudowana.
WARIANT V:
dysponowali uzyskanym w minionym okresie tytułem prawnym do części działki, a jednocześnie pozostałą jej częścią władając jako posiadacze.
Należy podkreślić, że pewne elementy nakreślonych powyżej sytuacji mogą się w pewnych przypadkach zazębiać i przeplatać, jeszcze bardziej komplikując sytuację byłego właściciela (jego następców prawnych).”
----------------------------------------------
NOTKA REDAKCYJNA
Z DNIA 23.09.2006 R.:
Powyższą typizację należy opatrzyć zastrzeżeniem, że dotyczyła ona wyłącznie sytuacji właścicieli hipotecznych nieruchomości warszawskich sprzed dnia 21 listopada 1945 r., tj. dnia wejścia w życie dekretu warszawskiego.
Byli oni istotną (co ujawniały dane wskazane powyżej), lecz jednak mniejszością w kręgu osób pozwanych przez M.st. Warszawa o wydanie nieruchomości. Ten bezsporny fakt był niestety pomijany w szeregu publikacjach i wystąpieniach publicznych na przestrzeni ostatnich miesięcy, i zdaje się pokutować do dziś dnia w potocznym rozumieniu problemu „rugów warszawskich”.
Był to zabieg niezbyt fortunny, gdyż utrudniał on byłym właścicielom – zwłaszcza gdy były to osobom wiekowym – uzyskanie rzetelnej informacji prawnej i powzięcie wiedzy co do tego, że mogą odwołać się do innych, szczególnych argumentów – innych niż większość pozwanych. Rodziło to często poczucie zagubienia i potęgowało nazbyt często niepotrzebnie obawę o utratę dorobku całego życia.
„ZASADNICZA PRZYCZYNA:
Przyczyną skierowania na drogę sądową fali powództw o wydanie nieruchomości (windykacyjnych) przez służby M.st. Warszawy, była obawa, iż w innym wypadku osoby władające nimi od wielu lat nabędą ich własność w drodze instytucji zasiedzenia uregulowanej w art. 172-176 Kodeksu cywilnego.”
„CO TO JEST ZASIEDZENIE?
Instytucja zasiedzenia, uregulowana w art. 172-176 Kodeksu cywilnego, polega na nabyciu prawa własności rzeczy wskutek długotrwałego FAKTYCZNEGO jego wykonywania przez osobę nieuprawnioną.
W świetle art. 172 k.c. osoba ubiegająca się o stwierdzenie na jej rzecz zasiedzenia nieruchomości przez sąd musi wykazać:
1/ samoistne posiadanie danej nieruchomości,
2/ upływ określonego czasu przez jaki stan taki trwa.
Okres posiadania nieruchomości niezbędny dla jej zasiedzenia, w zależności od dobrej lub złej wiary władającego, wynosi obecnie odpowiednio 20 i 30 lat.
Zasiedzenie jest możliwe jedynie przy samoistnym posiadaniu danej nieruchomości, czyli faktycznym władaniu rzeczą jak właściciel (art. 336 k.c.). Powyższą formułę posiadania samoistnego można rozwinąć w oparciu o definicję własności z art. 140 k.c.. Posiadacz samoistny korzysta z rzeczy z wyłączeniem innych osób, pobiera pożytki i dochody z rzeczy, a także uznaje się za uprawnionego do rozporządzania rzeczą.
Podkreślenia wymaga, że zgodnie z treścią art. 176 k.c. posiadacz samoistny danej nieruchomości – może doliczyć do okresu potrzebnego do jej zasiedzenia, także czas w jakim znajdowała się ona w posiadaniu samoistnym jego poprzednika prawnego.
W razie spełnienia ustawowych przesłanek zasiedzenie następuje z mocy samego prawa (ex lege). Orzeczenie stwierdzające zasiedzenie, jakie wydaje Sąd powszechny w trybie postępowania nieprocesowego, ma w tym zakresie jedynie charakter deklaratoryjny. Nabycie prawa własności w drodze zasiedzenia ma charakter pierwotny, a zatem nie wynika ono z następstwa prawnego wobec poprzedniego właściciela.
Warto o tych dwóch faktach pamiętać, gdyż ich konsekwencją jest m.in. to, że:
1/ Z momentem upływu okresu niezbędnego zasiedzenia (w określonej dacie) dochodzi do automatycznej zmiany osoby właściciela nieruchomości, bez konieczności składania jakichkolwiek oświadczeń woli przez którąkolwiek z zainteresowanych stron, a nawet woli posiadacza samoistnego.
2/ Nabycie własności w drodze zasiedzenia ma charakter pierwotny, w związku z czym co do zasady pozostaje bez związku z poprzednim stanem prawnym danej nieruchomości (w tym także tym - ciążącymi na niej roszczeniami o charakterze restytucyjnym).”
-----------------
NOTKA REDAKCYJNA
Z DNIA 23.09.2006 R.:
Wyciąg aktualnych przepisów normujących instytucję zasiedzenia został zamieszczony poniżej w komentarzach.
„ZASIEDZENIE NIERUCHOMOŚCI PUBLICZNYCH
Na gruncie obecnego porządku prawnego – po spełnieniu wskazanych powyżej przesłanek - można w zasadzie zasiedzieć każdą nieruchomość, niezależnie od tego czyją własność ona stanowi. Zasada ta została jednak przywrócona dopiero w 1990 r., po okresie uprzywilejowania własności państwowej, którą statuowało szereg przepisów także prawa cywilnego obowiązujących w minionych warunkach ustrojowych.”
„DAWNE WYŁĄCZENIA
W minionych warunkach społeczno-gospodarczych jednym z przejawów szczególnej ochrony własności państwowej – było wyłączenie możliwości nabycia własności nieruchomości państwowych w drodze zasiedzenia. Wyjątek ten został wprowadzony z dniem 21 lipca 1961 r. przez art. 7 ustawy z dnia 14 lipca 1961 r. o gospodarce terenami w miastach i osiedlach (tekst pierwotny Dz. U. z 1961 r. nr 32, poz. 159). Wyłączenie to zostało następnie z dniem 1 stycznia 1965 r. – umieszczone w art. 177 Kodeksu cywilnego.
Artykuł ten stanowił, że – „Przepisów o nabyciu własności przez zasiedzenie NIE STOSUJE SIĘ, jeżeli nieruchomość jest przedmiotem WŁASNOŚCI PAŃSTWOWEJ.”
Ten stan prawny zabezpieczył interesy Skarbu Państwa, gdyż wykluczał on ryzyko utraty przezeń prawa własności do nieruchomości, nawet w przypadku nie korzystania z nich przez dziesięciolecia. Pośrednio stało się to powodem wieloletnich zaniechań odpowiednich organów administracji publicznej – w wyjaśnianiu spraw, gdy nieruchomości należące do zasobów publicznych znajdowały się we władaniu osób trzecich – nie posiadających wobec nich jakiegokolwiek tytułu prawnego, w postaci praw rzeczowych (użytkowanie wieczyste, użytkowanie) lub praw obligacyjnych (dzierżawa, najem).
Na marginesie należy zauważyć, że ta ujemna tendencja ujawniła się szczególnie wyraźnie zwłaszcza na terenie działania dekretu warszawskiego (o łącznej powierzchni 13.472 ha), na którym od 21 listopada 1945 r. – wszystkie grunty stały się własnością Gminy m.st. Warszawy, a następnie od 1950 r. własnością Skarbu Państwa. Tak dużą ilością nieruchomości organy administracji siłą rzeczy nie były w stanie efektywnie gospodarować. W tym okolicznościach powstała praktyka polegająca na nie rozpatrywania roszczeń byłych właścicieli niejednokrotnie przez wiele lat i nie ingerowania w ich stan władania co do nieruchomości, aż do momentu przeznaczenia danego rejonu miasta pod określone inwestycje. Taki mechanizm postępowania podyktowany względami o charakterze pozaprawnym, niezbyt licował z przyznanym byłym właścicielom w treści samego dekretu prawem do rekompensaty. Na tym tle z dużym prawdopodobieństwem można zatem przyjąć, że byłym właścicielom udało się dotychczas zachować władanie nieruchomości przede wszystkim na terenach położonych na obrzeżach miasta oraz w miejscach, gdzie działalność inwestycyjna była mniej ożywiona.
Zakaz zasiadywania nieruchomości stanowiących własność państwową został jednak zniesiony wraz z początkiem przemian ustrojowym. Kiedy to z dniem 1 października 1990 r. – na mocy art. 1 pkt. 34 ustawy z dnia 28 lipca 1990 r. o zmianie ustawy Kodeks cywilny (Dz. U. z 1990 r. Nr 55, poz. 321) został uchylony statuujący go art. 177 Kodeksu cywilnego.
Zmiana stanu prawnego do jakiej doszło w 1990 r. spowodowała, że kwestią czasu stało się to, iż wcześniej czy później także Skarb Państwa oraz reaktywowane jednostki samorządu terytorialnego – w przypadku nie podjęcia odpowiednich czynności zachowawczych staną w obliczu ryzyka utraty części swych nieruchomości, wobec ich zasiedzenia przez posiadaczy – tj. osoby władające nimi bez tytułu prawnego.
Moment w jakim ten problem wystąpi, w dużej mierze wyznaczały przepisy przejściowe zawarte w art. 9 i 10 ww. ustawy (zwanej dalej ustawą nowelizującą k.c.) dotyczące spraw związanych z dopuszczalnością zasiedzenia nieruchomości publicznych przez zasiedzenie.
Zgodnie z art. 9 ustawy nowelizującej k.c. – „Do zasiedzenia, którego bieg rozpoczął się przed dniem wejścia w życie niniejszej ustawy, stosuje się od tej chwili przepisy niniejszej ustawy; dotyczy to w szczególności możliwości nabycia prawa przez zasiedzenie.”
Natomiast art. 10 ustawy nowelizującej k.c. zawierał bardzo istotną normę intertemporalną (międzyczasową), w świetle której – „Jeżeli przed dniem wejścia w życie niniejszej ustawy istniał stan, który według przepisów dotychczasowych wyłączał zasiedzenie nieruchomości, a według przepisów obowiązujących po wejściu w życie tej ustawy prowadzi do zasiedzenia, zasiedzenie biegnie od dnia wejścia jej w życie; jednakże termin ten ULEGA SKRÓCENIU o czas, w którym powyższy stan istniał przed wejściem w życie ustawy, lecz nie więcej niż o połowę.”
„ZNIESIENIE WYŁĄCZENIA
Zakaz zasiadywania nieruchomości stanowiących własność państwową został zniesiony wraz z początkiem przemian ustrojowym. Kiedy to z dniem 1 października 1990 r. – na mocy art. 1 pkt. 34 ustawy z dnia 28 lipca 1990 r. o zmianie ustawy Kodeks cywilny (Dz. U. z 1990 r. Nr 55, poz. 321) został uchylony statuujący go art. 177 Kodeksu cywilnego.
Zmiana stanu prawnego do jakiej doszło w 1990 r. spowodowała, że kwestią czasu stało się to, iż wcześniej czy później także Skarb Państwa oraz reaktywowane jednostki samorządu terytorialnego – w przypadku nie podjęcia odpowiednich czynności zachowawczych staną w obliczu ryzyka utraty części swych nieruchomości, wobec ich zasiedzenia przez posiadaczy – tj. osoby władające nimi bez tytułu prawnego.
Moment w jakim ten problem wystąpi, w dużej mierze wyznaczały przepisy przejściowe zawarte w art. 9 i 10 ww. ustawy (zwanej dalej ustawą nowelizującą k.c.) dotyczące spraw związanych z dopuszczalnością zasiedzenia nieruchomości publicznych przez zasiedzenie.
Zgodnie z art. 9 ustawy nowelizującej k.c. – „Do zasiedzenia, którego bieg rozpoczął się przed dniem wejścia w życie niniejszej ustawy, stosuje się od tej chwili przepisy niniejszej ustawy; dotyczy to w szczególności możliwości nabycia prawa przez zasiedzenie.”
Natomiast art. 10 ustawy nowelizującej k.c. zawierał bardzo istotną normę intertemporalną (międzyczasową), w świetle której – „Jeżeli przed dniem wejścia w życie niniejszej ustawy istniał stan, który według przepisów dotychczasowych wyłączał zasiedzenie nieruchomości, a według przepisów obowiązujących po wejściu w życie tej ustawy prowadzi do zasiedzenia, zasiedzenie biegnie od dnia wejścia jej w życie; jednakże termin ten ULEGA SKRÓCENIU o czas, w którym powyższy stan istniał przed wejściem w życie ustawy, lecz nie więcej niż o połowę.”
-----------------
NOTKA REDAKCYJNA
Z DNIA 23.09.2006 R.:
Wyciąg ustawy z dnia 28 lipca 1990 r. o zmianie ustawy – Kodeks cywilny został zamieszczony poniżej w komentarzach.
„WĄTPLIWOŚCI CO DO PRZEPISÓW PRZEJŚCIOWYCH
Zasadnicze znaczenie dla wyznaczenia momentu, w jakim terminie najwcześniej związki publicznoprawne mogły stanąć w obliczu problemu zasiedzeń – miała interpretacja art. 10 ustawy zmieniającej k.c.
Przy wykładni normy zawartej w przedmiotowym artykule doszło jednak w początkowym okresie do poważnych rozbieżności w orzecznictwie sądowym, co utrudniło jednoznaczne ustalenie terminu - z jakiego upływem możliwe będzie skuteczne ubieganie się o zasiedzenie nieruchomości publicznych na terenie Warszawy.
Pierwotny kierunek wykładni przepisu zawartego w art. 10 ustawy zmieniającej k.c. wyznaczyła – UCHWAŁA SĄDU NAJWYŻSZEGO Z DNIA 26 MARCA 1993 R. (sygn. akt III CZP 14/93, opublikowana w OSNC z 1993 r. nr 11, poz. 196).
W zawartej w niej tezie nr 2 Sąd Najwyższy stwierdził:
„Do okresu posiadania, o który stosownie do art. 10 ustawy z dnia 28 lipca 1990 r. o zmianie ustawy - Kodeks cywilny (Dz. U. Nr 55, poz. 321) skraca się termin zasiedzenia, DOLICZA SIĘ OKRES POSIADANIA SPRZED WEJŚCIA W ŻYCIE PRZEPISÓW WYŁĄCZAJĄCYCH MOŻLIWOŚĆ ZASIEDZENIA NIERUCHOMOŚCI.”
Na gruncie realiów obszaru dekretowego skrajna postać tej linii orzeczniczej zapoczątkowanej ww. uchwałą powodowała, że potencjalnie przy ustalaniu okresu posiadania (przy założeniu złej wiary) niezbędnego dla zasiedzenia mogły być brane pod uwagę:
1/ (21.11.1945 r. - 20.07.1961 r.), tj. okres od wejścia w życie przepisów dekretu do wejścia w życie przepisu wyłączającego zasiedzenie nieruchomości państwowych – obejmujący ponad: 15 LAT;
2/ skrócenie o 15 LAT (z okresu 21.07.1961 r.-30.09.1990 r. - obejmującego ponad 29 lat), tj. okresu kiedy możliwość zasiedzenia nieruchomości państwowych była wyłączona;
3/ następnie zaś okres od dnia 1.10.1990 r., od kiedy zasiedzenie stało się możliwe... aż do osiągnięcia wymaganego ustawą okresie posiadania.
Ten stan rzeczy umożliwił części posiadaczy (w pewnych wypadkach także ich byłych właścicieli – zwłaszcza, gdy nie zgłosili przewidzianych w art. 7 dekretu wniosków o przyznanie użytkowania wieczystego do nieruchomości) uzyskanie prawa własności do nieruchomości na obszarze działania dekretu warszawskiego – jeszcze przed 2005 rokiem.
Prawidłowość linii orzeczniczej zapoczątkowana uchwałą SN z dnia 26.03.1993 r. wywołała jednak kontrowersje i spotkała się z głosami krytycznymi ze strony przedstawicieli doktryny [por. A. Stelmachowski, w: T. Dybowski (red.) System Prawa Prywatnego tom 3, Warszawa 2003, s. 385].
Dlatego też ostatecznie odstąpiono od stosowania poglądu wyrażonego w ww. uchwale, czego wyrazem stała się UCHWAŁA SĄDU NAJWYŻSZEGO Z DNIA 31 STYCZNIA 2002 R. (sygn. akt III CZP 72/01; opublikowana w OSNC z 2002 r. nr 9, poz. 107). W uchwale tej Sąd Najwyższy w poszerzonym składzie stwierdził:
„OKRESU POSIADANIA PRZED WEJŚCIEM W ŻYCIE PRZEPISÓW WYŁĄCZAJĄCYCH ZASIEDZENIE nieruchomości państwowych NIE DOLICZA SIĘ do okresu, o który skraca się termin zasiedzenia nieruchomości państwowej, ANI NIE UWZGLĘDNIA przy ustalaniu czasu posiadania niezbędnego do zasiedzenia takiej nieruchomości (art. 10 ustawy z dnia 28 lipca 1990 r. o zmianie ustawy - Kodeks cywilny, Dz. U. Nr 55, poz. 321).”
Uchwała SN z dnia 31 stycznia 2002 r. – zasadniczo zmieniła praktykę stosowania art. 10 ustawy nowelizującej k.c. - w ten sposób, że potencjalnie przy ustalaniu okresu posiadania (przy założeniu złej wiary) niezbędnego dla zasiedzenia mogły być brane pod uwagę:
1/ skrócenie o 15 LAT (z okresu 21.07.1961 r.-30.09.1990 r. - obejmującego ponad 30 lat), tj. okresu kiedy możliwość zasiedzenia nieruchomości państwowych była wyłączona;
2/ następnie zaś okres biegnący od dnia 1.10.1990 r. – aż do upływu co najmniej 15 LAT, tj. do dnia 1.10.2005 r.
Podkreślić należy, że wykładnia art. 10 ustawy nowelizującej k.c. zawarta uchwała SN z dnia 31 stycznia 2002 r. – istotnie bardziej odpowiadała literalnej treści zawartego w nim przepisu.
Na marginesie rozważań należy zauważyć, że zasygnalizowana powyżej zmiana orzecznictwa Sądu Najwyższego, a następnie także warszawskich sądów powszechnych – doprowadziło do specyficznej sytuacji, w których w zbliżonych stanach faktycznych zapadały odmienne rozstrzygnięcia – przed datą 31.01.2002 r. wnioski o stwierdzenia zasiedzenia były uwzględniane, a po niej już oddalane.
Miał tego świadomość sam Sąd Najwyższy podejmując uchwałę z dnia 31.01.2002 r., albowiem w jej uzasadnieniu znalazły się m.in. stwierdzenie:
„Odstąpieniu od wykładni art. 10 ust.zm.k.c., której dała początek uchwała z dnia 26 marca 1993 r., nie sprzeciwia się fakt kilkuletniego funkcjonowania tej wykładni w praktyce orzeczniczej. Niewątpliwie pewna liczba rozstrzygnięć zgodnych z taką wykładnią uprawomocniła się, to jednak nie powinno stanowić przeszkody do prawidłowego stosowania art. 10 ust.zm.k.c. w sprawach dotychczas prawomocnie nie zakończonych.”
Powyższy fakt w sposób szczególnie wyraźny ujawnił się w realiach nieruchomości warszawskich, gdzie zaistniały przypadki, w których z dwóch władający sąsiednimi działkami na terenie działania dekretu – jeden uzyskał tytuł własności w drodze zasiedzenia, drugi natomiast pozostał tylko posiadaczem i wobec czego Gmina m.st. Warszawy skierowała przeciw niemu pozew o wydanie nieruchomości. O ich odmiennej różnej sytuacji prawnej zadecydował tylko moment zgłoszenia wniosku o zasiedzenie, wobec zmiany praktyki orzeczniczej sądów.
Zbliżanie się właśnie terminu 1.10.2005 r. - zaktywizowało służby Gminy m.st. Warszawy do podjęcia działań, które zyskały następnie miano „rugów warszawskich”. Podejmując je służby Gminy m.st. Warszawy – miały świadomość skutków swych ewentualnych zaniechań, gdyż już wcześniej do początku 2002 roku (a zatem w okresie kiedy praktyka orzecznicza Sądów warszawskich – opierała się jeszcze na poglądach wyrażonych w uchwale SN z 23.03.1993 r.) w wyniku zasiedzeń Gmina utraciła bezpowrotnie własność pewnej ilości nieruchomości.
Właściciel pragnąc uniemożliwić osobie trzeciej, władającej jego nieruchomością, nabycie własności do niej w drodze zasiedzenia – musi doprowadzić do przerwania biegu zasiedzenia. Stosowne czynności właściciel musi przed upływem wskazanego w ustawie okresu nieprzerwanego posiadania nieruchomości wymaganego dla zasiedzenia, w innym wypadku będą one pozbawione skutków prawnych.”
-----------------
NOTKA REDAKCYJNA
Z DNIA 23.09.2006 R.:
Tekst obu ww. uchwał Sądu Najwyższego został zamieszczony poniżej w komentarzach.
„ŚRODKI OBRONY PRZED ZASIEDZENIEM
Do przerwania biegu zasiedzenia – zgodnie z treścią art. 123 k.c. w zw. z art. 175 k.c. – można generalnie doprowadzić w dwojaki sposób.
1/ Uzyskując od posiadacza uznanie uprawnień właściciela, które w okolicznościach konkretnej sprawy będzie jednoznacznie świadczyło o tym, że uznaje się on za posiadacza zależnego.
[Por. A. Stelmachowski w: T. Dybowski (red.) System Prawa Prywatnego tom 3, Warszawa 2003, s. 386].
Takie uznanie prowadzi do odpadnięcia jednej z przesłanek zasiedzenia, jaką jest posiadanie samoistne danej nieruchomości.
Tytułem wyjaśnienia wskazać należy, że posiadaczem zależnym – stosownie do treści art. 336 k.c. – jest ten – „kto nią faktycznie włada jak użytkownik, zastawnik, najemca, dzierżawca lub mający inne prawo, z którym łączy się określone władztwo nad cudzą rzeczą”.
Osiągnięciu tego celu miały służyć przekładane posiadaczom nieruchomości przez służby Gminy m.st. Warszawy do podpisu umów dzierżawy. Bez względu na okres na jaki taka umowa zostaje zawarta – z momentem jej podpisania zainteresowani nie mogli być już uznanie za posiadaczy samoistnych, co pozbawiało ich możliwości zasiedzenia zajmowanej nieruchomości.
2/ Podjęcie przed właściwym sądem powszechnym czynności zmierzających do odzyskania danej nieruchomości.
Ten też środek został w szerokim zakresie zastosowany przez służby Gminy m.st. Warszawy kierując przeciwko osobom, które nie legitymowały się umowami o charakterze obligacyjnymi, pozwy o wydanie nieruchomości.”
„NIM ROZSTRZYGNĄ SĄDY
Pozwani przez Gminę m.st. Warszawy byli właściciele nieruchomości warszawskich i ich następcy prawni – nie powinni lekceważyć konsekwencji tego faktu, a zwłaszcza swych obowiązków procesowych. Nawet w świetle oświadczeń przedstawicieli Gminy m.st. Warszawy, że w stosunku do tej grupy osób – wszelkie postępowania zostaną niebawem zawieszone.
Zainteresowani nie mogą przede wszystkim zapominać o tym, że w toku procesu cywilnego Sąd w ograniczonym stopniu prowadzi czynności z urzędu. To na stronach pozostających w sporze co do zasady ciąży obowiązek udowodnienia okoliczności, z których wywodzą one skutki prawne (art. 232 k.p.c., art. 6 k.c.).
Dla potwierdzenia zasadności roszczeń windykacyjnych z art. 222 § 1 k.c. właściciel (w omawianym przypadku Gmina m.st. Warszawy) powinien przed Sądem udowodnić:
1/ posiadanie tytułu własności do danej nieruchomości,
2/ fakt władania nią przez osobę/osoby pozwane.
Udowodnienie innych okoliczności, w tym zwłaszcza wystąpienie negatywnej przesłanki dla uwzględnienia roszczenia – jaką jest „skuteczne względem właściciela uprawnienie do władania rzeczą”, co do zasady ciąży na pozwanym.
Nie można też zapominać o normie zawartej w art. 230 k.p.c., zgodnie z którą – „gdy strona nie wypowie się co twierdzeń strony przeciwnej o faktach, sąd mając na uwadze wyniki całej rozprawy, może fakty te uznać za udowodnione.
Jednocześnie w przypadku słabej znajomości realiów prawnych zainteresowany powinien unikać potwierdzania jakichkolwiek okoliczności, na jakie potencjalnie może powoływać się fachowy pełnomocnik Gminy m.st. Warszawy. Nie można bowiem tracić z pola widzenia tego, że zgodnie z art. 229 k.p.c. – „nie wymagają dowodu fakty przyznane w toku postępowania przez stronę przeciwną, jeżeli nie budzi ono wątpliwości co do zgodności z rzeczywistym stanem rzeczy.”
„ŚRODKI OBRONY POZWANYCH
Pozwy wniesione przez Gminę m.st. Warszawy były sformułowane bardzo ogólnie. Zawierały jednak często twierdzenie sformułowane w sposób następujący: „(...) strona pozwana włada przedmiotową nieruchomością bez tytułu prawnego (bezsporne).”
Tymczasem akurat ta teza w przypadku części byłych właścicieli nieruchomości warszawskich i ich następców prawnych może okazać nie do końca trafna.
W ramach ogólnych prezentacji zarzutów, jakimi w toku procesu windykacyjnego, może bronić się osoba pozwana, warto pamiętać, że zazwyczaj dzieli się je na trzy grupy.
1/ zarzuty niweczące, np.:
* utrata własności przez powoda w związku z zakończeniem biegu zasiedzenia;
** przeniesienie posiadania nieruchomości – przed wszczęciem procesu na rzecz innego podmiotu;
2/ zarzuty hamujące, do których zalicza się np.:
*** posiadanie przez pozwanego skutecznego wobec właściciela uprawnienia do korzystania z rzeczy (wynikającego przykładowo ze stosunku obligacyjnego z nim zawartego);
**** nadużycie prawa podmiotowego w rozumieniu art. 5 k.c.
Co do zasady skutkują one oddaleniem powództwa.
3/ szczególne środki, jakimi są roszczenia pozwanego/posiadacza wobec właściciela nieruchomości o przyznanie tytułu prawnego do spornej nieruchomości (za jakie przykładowo można uznać roszczenie o przeniesienie własności gruntu z art. 231 § 1 k.c.)
Tytułem wyjaśnienia wskazać należy, że roszczenie takie nie nadaje się wprawdzie do przedstawienia w procesie windykacyjnym w charakterze zarzutu hamującego. Niemniej jednak w razie jego dochodzenia przez zainteresowanego – może ono najpierw doprowadzić do zawieszenia postępowania na podstawie art. 177 § 1 pkt. 1 k.p.c. (roszczenie z art. 231 § 1 k.c.) lub art. 177 § 1 pkt. 3 k.p.c. (np. roszczenie z art. 214 ustawy o gospodarce nieruchomościami, które jest - analogicznie jak roszczenie z art. 7 dekretu - realizowane w trybie przepisów procedury administracyjnej, stąd stosownie do dyspozycji art. 2 § 3 k.p.c. – rozstrzygnięcie co do nich nie może stać się przedmiotem procesu cywilnego). W dalszej zaś perspektywie – w razie zaspokojenia danego roszczenia, proces windykacyjny może stać się bezprzedmiotowym.
[Por. E. Gniewek w: T. Dybowski (red.) System Prawa Prywatnego tom 3, Warszawa 2003, s. 494]
Zaprezentowany powyżej podział, może okazać się przydatny dla oceny sytuacji procesowej, w jakim znalazły się poszczególne osoby po skierowaniu przeciw nim pozwów przez służby Gminy m.st. Warszawy. Choć, co należy zaznaczyć w przypadku właścicieli nieruchomości warszawskich i ich następców prawnych kwalifikacja ta może okazać się nie do końca adekwatna."
„ROSZCZENIA Z ART. 7 DEKRETU I ICH SZCZEGÓLNY CHARAKTER
Pewna grupa byłych właścicieli nieruchomości warszawskich i ich następców prawnych w momencie skierowania przeciwko nim przez Gminę m.st. Warszawy pozwów o wydanie posiadanych nieruchomości czekała na rozpoznanie (przez organy tej samej Gminy m.st. Warszawy) wniosków zgłoszonych na podstawie art. 7 dekretu warszawskiego. Należy zatem zwrócić uwagę na fakt, iż SKUTECZNE zgłoszenie tychże wniosków w 2 połowie lat 40-tych doprowadziło do powstania po ich stronie roszczenia wobec właściciela terenu o ustanowienie na ich rzecz prawa użytkowania wieczystego do danego gruntu. Roszczenie to miało ze swej istoty cywilno-prawny charakter, zdradzając pewne podobieństwa m.in. do roszczenia z art. 231 § 1 k.c., choć jednocześnie jego specyfiką było to, iż podlegało on realizacji w trybie określonym przepisami procedury administracyjnej.
Na tym tle można by przyjąć, że w takich wypadkach zainteresowani mieszczą się w trzeciej grupie „zarzutów” umożliwiających zwalczanie powództwa, a procesy wobec nich MOGĄ BYĆ ZAWIESZANE na podstawie art. 177 § 1 pkt. 3 k.p.c. Tym bardziej, że pogląd ten zdają się podzielać obecnie także służby Gminy m.st. Warszawy.
I. Można się zgodzić z tym, że takie rozwiązanie (zawieszenie procesów windykacyjnych) może okazać się uzasadnione w przypadku ISTNIENIA nierozpoznanych ROSZCZEŃ byłych właścicieli i ich następców prawny prawnych, które wynikają Z ART. 214 USTAWY O GOSPODARCE NIERUCHOMOŚCIAMI.
II. Pogląd ten można podzielić także w przypadku ISTNIENIA nierozpoznanych ROSZCZEŃ Z ART. 207 USTAWY O GOSPODARCE NIERUCHOMOŚCIAMI. Roszczenie przewidziane tym artykułem jest często pomijane. Nie można jednak wykluczyć tego, że pewna grupa zainteresowanych mogłaby wysunąć skuteczne wobec Gminy m.st. Warszawy roszczenie o ustanowienie na ich rzecz prawa użytkowania wieczystego do nieruchomości. Musieliby oni jednak spełnić następujące warunki:
1/ Władać daną nieruchomości w dniu 5.12.1990 r.;
2/ Władać daną nieruchomością w dniu 1.01.1998 r.;
3/ Zabudować daną nieruchomość budynkiem na podstawie pozwolenia na budowę z lokalizacją stałą (przepis nie określa daty z jaką ta zabudowa miałby zostać wzniesiona).
Roszczenie to może być realizowane na drodze sądowej, stąd potencjalne zawieszenie procesu windykacyjnego mogłoby nastąpić w takim wypadku na podstawie art. 177 § 1 pkt. 1 k.p.c.
Wydaje się jedna, że POGLĄD TEN (mówiący o konieczności zawieszenia procesu windykacyjnego) JEST ZBYT DALEKO IDĄCYM UPROSZCZENIEM, GDY chodzi o sprawy z o wydanie nieruchomości, w których POZWANE ZOSTAŁY OSOBY POSIEDAJĄCE ROSZCZENIA WYNIKAJĄCE Z ART. 7 DEKRETU.
Przede wszystkim nie powinno się zapominać, że roszczenie z art. 7 dekretu ma charakter szczególny. Przemawiają za tym następujące ARGUMENTY:
1/ Dekret warszawski był aktem bardzo radykalnie ingerującym w sferę chronionych konstytucyjnie uprawnień właścicielskich obywateli. Jego przepisy stanowiły pewną całość, a jego niewykonane w pełni do dnia dzisiejszego przepisy (w tym zawarte w art. 7 dekretu) miały wyraźnie gwarancyjny charakter – znajdując tym samym oparcie w konstytucyjnej zasadzie ochrony własności.
2/ Zwłoka w zaspokojeniu roszczeń z art. 7 dekretu jest konsekwencją długoletnich zaniechań organów administracji publicznej (w sferze imperium), stąd nie do zaakceptowania jest w sytuacja, w której organy te starają się przerzucać ujemne skutki tego stanu rzeczy (tym razem w tzw. sferze dominiom) na obywateli.
Dlatego też długoletnie władanie nieruchomościami warszawskimi – przez ich byłych właścicieli oraz ich następców prawnych, nawet jeśli nie oparte na ściśle określonym tytule prawnym, nie powinno być kwalifikowanie jako działanie bezprawne na gruncie prawa cywilnego.
---- ADNOTACJA REDAKCYJNA: odznaczmy na przyszłość te dwa argumenty jako: TEZĘ 1.
3/Podkreślić należy, że w kwestii władania przez byłych właścicieli nieruchomościami warszawskimi (bez ustalonego tytułu prawnego do nich) już na początku lat 70-tych wypowiedział się Sąd Najwyższy. Potwierdzeniem jest UCHWAŁA SĄDU NAJWYŻSZEGO Z DNIA 11 MARCA 1971 R. (sygn. akt III CZP 99/70, publ. OSNC z 1972 r. nr 2, poz. 22). Odnosząc się do powyższego istniejącego do dziś problemu Sąd Najwyższy wyraził pogląd, że byli właściciele do momentu uregulowania stanu prawnego gruntów w trybie dekretu warszawskiego są ich posiadaczami [zależnymi]. Byli właściciele zostali przez Sądu Najwyższy przy tym uznani za uprawnionych do bezpłatnego korzystania z gruntu oraz do pobierania pożytków i dochodów z gruntu. W uchwale podkreślono daleko idącą specyfikę władania gruntami warszawskimi przez byłych właścicieli. Uznano także, że zasadniczo wbrew woli byłego właściciela jego uprawnienia do władania gruntem mogą wygasnąć jedynie „z chwilą zadysponowania gruntem przez państwo na rzecz innej osoby” Uściślając ten pogląd należy uznać, że do zadysponowania tego co do zasady nie może dojść wcześniej niż z momentem odmownego rozpoznania ich roszczeń zgłoszonych na podstawie art. 7 dekretu. Sąd Najwyższy odrzucił jednocześnie możliwość bezpośredniego stosowania na obszarze skomunalizowanym art. 708 k.c. Przedmiotowa uchwała stanowi wartościową wskazówkę interpretacyjną, pomimo iż zapadła w odmiennych warunkach ustrojowych. Z tego jednak względu wątpliwości może budzić założenie, że byli właściciele co do zasady byli tylko posiadaczami zależnymi. W mojej ocenie należy to jednak tłumaczyć przede wszystkim tym, iż w momencie jej podjęcia było niedopuszczalne zasiedzenie nieruchomości stanowiących własność państwową.
Na tle powyższych uwag wydaje się, że można pokusić się o rozważenie tezy, że osoby oczekującym na rozpoznanie roszczeń z art. 7 dekretu – przysługuje skuteczne względem właściciela uprawnienie do władania rzeczą w rozumieniu art. 222 § 1 k.c., w związku z czym skierowane powództwa o wydanie nieruchomości BYĆ MOŻE NIE POWINNY BYĆ ZAWIESZANE do czasu zakończenie trwających od blisko półwiecza postępowań administracyjnych, LECZ ODDALANE w związku wystąpieniem jednego z tzw. zarzutów hamujących.
---- ADNOTACJA REDAKCYJNA: odznaczmy na przyszłość ten argumenty jako: TEZĘ 2.
Dodatkowym argumentem na rzecz takiego stanowiska może być także to, że decydując się na wydanie dekretu warszawskiego – ustawodawca w sposób wyraźny określił granice korzystania przez związki publicznoprawne z uzyskanego na jego podstawie prawa własności. Warto zwrócić uwagę, że nawet zawarty w art. 1 dekretu przepis nacjonalizacyjny (pierwotnie komunalizacyjny) – zawierał jednocześnie szereg zapisów dotyczące ratio legis tak drastycznej ingerencji ustawodawcy w sferę uprawnień właścicielskich obywateli. Zapisów tych nie należy pomijać, gdyż są one ważną normatywną wskazówką, przy ustalaniu granic prawa własności strony powodowej stosownie do treści art. 140 k.c., a zwłaszcza zaś przy ustalania jego społeczno-gospodarczego przeznaczenia.
W tym też kontekście można także pokusić się o pytanie – czy dotychczasowe i obecne działania związków publicznoprawnych wobec byłych właścicieli nieruchomości warszawskich zasługują na ochronę prawną, oraz czy przynajmniej nie powinny podlegać ocenie czy nie noszą znamion nadużycia prawa podmiotowego – w rozumieniu art. 5 k.c.
---- ADNOTACJA REDAKCYJNA: odznaczmy na przyszłość ten argumenty jako: TEZĘ 3.
Ostatecznie wskazać też należy, że w pewnych wypadkach, gdy wniosek byłego właściciela z art. 7 dekretu jest nierozpoznany, a na gruncie zachowała się zabudowa wzniesiona przed dniem 21.11.1945 r., to – można postawić nie pozbawione podstaw prawnych pytanie:
Czy zainteresowani na pewno dysponują TYLKO skutecznym wobec Gminy roszczeniem?”
-----------------
NOTKA REDAKCYJNA
Z DNIA 23.09.2006 R.:
Tekst ww. uchwały Sądu Najwyższego z dnia 11.03.1971 r. został zamieszczony poniżej w komentarzach.
„BUDYNKI WZNIESIONE PRZED 21.11.1945 ROKIEM.
Nie można też pomijać tego, że istniejące do chwili obecnej budynki, o ile zostały wzniesione przed datą wejścia w życie dekretu (21.11.1945 r.) - w pewnych przypadkach w świetle obowiązujące prawa mogą nie stanowić własności Gminy m.st. Warszawy. Tak będzie, gdy dotychczas nie rozpoznała ona dotyczących danej działki wniosków złożone przez byłych właścicieli w trybie art. 7 dekretu. Stosownie do dyspozycji art. 5 dekretu warszawskiego - w takiej sytuacji budynki takie STANOWIĄ ODRĘBNY OD GRUNTU PRZEDMIOT WŁASNOŚCI. Przysługujące byłym właścicielom lub ich następcom prawnym prawo własności takim budynków mogłaby wygasnąć zgodnie z art. 8 dekretu - jedynie w przypadku negatywnego rozpoznania ich roszczeń o ustanowienie w trybie art. 7 dekretu tytułu prawnego do gruntu. Instytucja własności budynków „zawieszonych w powietrzu” to obecnie ewenement. Niemniej jednak należy wskazać, że tego typu konstrukcje prawne były w minionym okresie znane naszemu systemowi prawnemu. Znały je bowiem przepisy Kodeksu Napoleona (obowiązującego jeszcze w dniu 21.11.1945 r.). Istnieją przy tym orzeczenia Sądu Najwyższego, które wskazują, że nadal niewykluczone są przypadki funkcjonowania w obrocie prawnym takich nieruchomości budynkowych, co w sferze prawa cywilnego rodzi daleko idące skutki prawne – m.in. poważnie ograniczając dopuszczalność wysuwania przez właściciela gruntu roszczeń windykacyjnych.
Potwierdzeniem powyższych uwag może być wyrok Sądu Najwyższego z dnia 20.01.1970 r. (sygn. akt III CR 476/69, publ. OSNC 1970/9/162). W orzeczeniu tym Sąd Najwyższy stwierdził bowiem, że:
„Pod rządem art. 518 i 533 k.c. Nap. właścicielem budynku może być kto inny niż właściciel gruntu, a budynek będący przedmiotem prawa powierzchni stanowi odrębną nieruchomość. DOPÓKI NA DZIAŁECE STOI BUDYNEK MIESZKALNY STANOWIACY ODRĘBNĄ NIERUCHOMOŚĆ, do którego powodowie [właściciele gruntu – uw. wł.] nie mają tytułu, DOPUTY ich ROSZCZENIE WINDYKACYJNE NIE MOŻE ODNIEŚĆ SKUTKU.”
Na tym tle można wysnuć wniosek, że w przypadku wniesienia przez Gminę m.st. Warszawy pozwu o wydanie nieruchomości, na której posadowiony jest taki stanowiący odrębny przedmiot własności budynek, zasadnym mogłoby okazać się rozważenie celowości ODDALENIA takiego powództwa.”
---- ADNOTACJA REDAKCYJNA: odznaczmy na przyszłość ten argumenty jako: TEZĘ 4.
-----------------
NOTKA REDAKCYJNA
Z DNIA 23.09.2006 R.:
Tekst ww. wyroku Sądu Najwyższego z dnia 20.01.1970 r. został zamieszczony poniżej w komentarzach.
„CZY GMINA ZDĄŻYŁA PRZERWAĆ BIEG ZASIEDZEŃ?
Przy analizie zagadnienia tzw. „rugów warszawskich” nie można pominąć jeszcze jednego aspektu. Polega on na tym, iż spory wszczęte przez służby Gminy m.st. Warszawy dotyczą nieruchomości stanowiących obecnie własność komunalną. Nieruchomości te przestały stanowić własność państwową jeszcze przed dniem 1.10.1990 r., gdyż przeszły one na własność reaktywowanych jednostek samorządu terytorialnego z mocy prawa (ex lege) z dniem 27.05.1990 r. Tymczasem nieobowiązujący już art. 177 k.c. wyłączał wprost jedynie dopuszczalność zasiedzenia nieruchomości stanowiących własność państwową. Tego typu wyjątków nigdy nie interpretuje się rozszerzająco. Z tego też powodu bieg zasiedzenia w stosunku do nieruchomości stanowiących mienie komunalne rozpoczął się nie z dniem 1.10.1990 r., lecz z dniem 27.05.1990 r. Przy zastosowaniu zatem art. 10 ustawy nowelizującej k.c., zasadność czego potwierdziła UCHWAŁA SĄDU NAJWYŻSZEGO Z DNIA 13.01.1995 R. (sygn. akt III CZP 174/94, publ. OSN 1995/4/67). Bieg zasiedzenia względem nieruchomości stanowiących własność komunalną – MÓGŁ UPŁYWAĆ Z DNIEM 27.05.2005 R., nie zaś jak donosiła prasa z dniem 1.10.2005 r.
[Por. A. Stelmachowski w: T. Dybowski (red.) System Prawa Prywatnego tom 3, Warszawa 2003, s. 386]
---- ADNOTACJA REDAKCYJNA: odznaczmy na przyszłość ten argumenty jako: TEZĘ 5.
Tym samym w pewnych okolicznościach, w szczególności o ile pozew wpłynęły do Sądów po dniu 27.05.2005 r. a zainteresowani uprzednio nie wyrazili woli dalszego władania nieruchomością na podstawie określonego stosunku obligacyjnego, będą mogli oni rozważyć zgłoszenie zarzutu zasiedzenia danej nieruchomości w toku procesów windykacyjnych.”
UZUPEŁNIENIE REDAKCYJNE:
Do powyższej tezy odniósł się – w dniu 18.01.2006 r. – jestem z czytelników stwierdzając:
„Zgadzam się z tą tezą. Jestem ciekaw, czy komuś już udało się na tej podstawie doprowadzić do wygrania sporu z miastem. Należy jedynie pamiętać, by podnieść ten argument we wniosku o zasiedzenie nieruchomości (co powinno spowodować zawieszenie postępowania windykacyjnego, a dopiero po wydaniu odpowiedniego postanowienia w sprawie zasiedzenia spowoduje oddalenie powództwa Miasta – o wydanie nieruchomości).”
Zawarte w tym komentarzu uwagi natury procesowej były nie do końca trafne – na co zwróciłem uwagę w dodatkowym komentarzu z dnia 7.05.2006 r. – stwierdzając:
„Prostuje tezę komentatora, co do konieczności zawieszenia postępowania w związku z zarzutem zasiedzenia. Lege artis - Sąd w sprawie o wydanie nieruchomości nie ma takiego obowiązku (zawieszenia postępowania), i może we własnym zakresie ustalić powyższą okoliczność, jako negatywną przesłankę powództwa windykacyjnego. W razie stwierdzenia jej istnienia powództwo oddalić. Niemniej w praktyce stosowania prawa raczej nie często korzysta się z tej drogi i zazwyczaj z ostrożności zawiesza się proces do czasu rozstrzygnięcia odrębnej sprawy o zasiedzenie, która toczy się w trybie tzw. postępowania nieprocesowego.”
-----------------
NOTKA REDAKCYJNA
Z DNIA 23.09.2006 R.:
Tekst ww. uchwała Sądu Najwyższego z dnia 13.01.1995 r. został zamieszczony poniżej w komentarzach.
„OSTATECZNIE MOGĄ BYĆ ODSZKODOWANIA
Kończąc dotychczasowe rozważania warto zauważyć, że hipotetyczne wygranie przez Gminę m.st. Warszawy procesów windykacyjnych skierowanych przeciwko byłym właścicielom nieruchomości warszawskich lub ich następcom prawnym, a następnie pozbawienie ich możliwości władania daną działką, mogłoby w pewnych wypadkach rodzić po jej stronie obowiązek wypłaty na rzecz pozwanych – odszkodowania odpowiadającego rynkowej wartości tejże działki. Pod warunkiem, że przedmiotem takiego procesu byłaby działka, która przed dniem 21.11.1945 r. mogła być wykorzystana pod budownictwo jednorodzinne, to odpowiednią podstawę do zgłoszenia przez zainteresowanych żądania wypłaty takiego odszkodowania zapewniałby art. 215 § 2 ustawy o gospodarce nieruchomościami.
Przepis ten jest chyba jedynym w polskim systemie prawnym, kiedy ustawodawca sam nakazuje traktować posiadaczy "jak właścicieli" danej nieruchomości. Kolejny paradoks dekretu warszawskiego ...”
Powyższe ogólne opracowanie zostało przeze mnie napisane pod wpływem impulsu. Gdy doniesienia prasowe i pytania czytelników prowadzonych przeze mnie serwisów internetowych uzmysłowiły mi, że stałem się mimowolnym świadkiem – wystąpienia w praktyce obrotu zjawiska, które kilka lat wcześniej było przedmiotem rozważań teoretycznych w trakcie zajęć seminaryjnych. Już wtedy przewidywano, że upływ terminów zasiedzeń w stosunku do części nieruchomości należących do zasobów publicznych może stać się przyczyną swoistego „przesilenia” i licznych sporów sądowych. Było przy tym wiadome, że komplikacje z tym związane mogą być stosunkowo największe na obszarze działania dekretu warszawskiego, gdzie doszło do powstania stanów prawnych – odbierających niejednokrotnie od ogólnie przyjętych w skali kraju rozwiązań.
Miałem świadomość, że materia dekretu warszawskiego należy do niezwykle złożonych i wielowątkowych, które nastręczać mogą wiele trudności – zwłaszcza osobom nie posiadającym wiedzy w zakresie uwarunkowań prawnych sprzed ponad półwiecza. Bez tej wiedzy i uwzględnienia rozwiązań zawartych nawet w przepisach nie obowiązujących od dziesięcioleci – rozwikłanie mozaiki stanów faktycznych na obszarze dekretowym, jest bowiem nie tyle utrudnione, co częstokroć niemożliwe.
Dlatego też znając skalę zjawiska zdecydowałem się pro publico bono – postawić na niniejszej stronie kilka hipotez, które potencjalnie byłym właścicielom nieruchomości warszawskich i ich następcom prawnym mogły ułatwić znalezienie argumentów prawnych do obrony własnych interesów, w sporach sądowych o wydanie nieruchomości.
---------------
Jak dowiódł dalszy bieg wypadków część z postawionych przeze mnie tez, znalazła odzwierciedlenie w orzeczeniach sądów powszechnych, które niejednokrotnie przyznawały przedstawicielom tej grupy pozwanych ochronę prawną i oddalały roszczenia Miasta st. Warszawy.
Mam zatem nadzieję, że choć dla wielu pozwanych było niejednokrotnie traumatyczne przeżycie, to przyczyniło się ono do ugruntowania wiary w porządek prawny, i przeświadczenia, że przy odpowiedniej i rzeczowej argumentacji – na gruncie obecnego porządku prawnego, obywatele mogą liczyć na wydanie przez niezawisłe sądy rozstrzygnięć odpowiadających zasadom praworządności i słuszności.