RSS
 

Archiwum - Styczeń, 2006

22. Dobra wiara posiadaczy – na terenie dekretowym

25 sty

Z początkami procesów o wydanie nieruchomości zbiegła się wydanie przez Sąd Najwyższy orzeczenia, które było istotną wskazówką interpretacyjną – w sprawach zasiedzeń na obszarze działania dekretu warszawskiego.

Było to POSTANOWIENIE SĄDU NAJWYŻSZEGO Z DNIA 25.01.2005 R. – podjęte w sprawie o SYGN. AKT I CK 233/05, w którym podkreślono m.in., że:

„Jeżeli dniem wejścia w życie aktu normatywnego jest dzień ogłoszenia go w dzienniku urzędowym, to z tym dniem uzyskuje on moc obowiązującą, a ta okoliczność przesądza kwestię ewentualnych skutków zastosowania zasady, że nieznajomość prawa szkodzi (np. gdy chodzi o ocenę kwestii dobrej i złej wiary samoistnego posiadacza).”

Osnową dla wydania powyższego rozstrzygnięcia była wątpliwość: czy byli właściciele nieruchomości warszawskich i ich następcy prawni – o ile utrzymali się w ich posiadaniu nieruchomości – mogą zostać uznani za posiadaczy samoistnych w dobrej wierze?
Udzielenie pozytywnej odpowiedzi na tak postawione pytanie przesądzało o tym, iż potencjalnie termin zasiedzeń mógłby upłynąć wcześniej niż w 2005 roku [por. wpis 17], która to data opierała się na założeniu iż osoby takie były posiadaczami w tzw. złej wierze [por. wpisy 7 oraz 10-11].
W takim wypadku TERMINY ZASIEDZEŃ nieruchomości dla byłych właścicieli i ich następców prawnych UPŁYWAŁYBY W 2000 ROKU.

SĄD WYKLUCZYŁ TAKĄ MOŻLIWOŚĆ, UZNAJĄC, ŻE NIE MA PODSTAW DO PRZYPISANIA BYŁYM WŁAŚCICIELOM I ICH NASTĘPCOM PRAWNYM POSIADANIA SAMOISTNEGO W DOBREJ WIERZE.

Szczegółowe omówienie tego orzeczenia i związanych z nim aspektów prawnych przekracza ramy niniejszego serwisu, choć być może temat ten zostanie jeszcze przeze mnie w przyszłości podjęty.

——– Informacja dodatkowa;
Według niepotwierdzonych informacji – od powyższego orzeczenia Sądu Najwyższego została wniesiona do Trybunału Konstytucyjnego skarga kasacyjna.

 
Brak komentarzy

Napisane w kategorii Bez kategorii

 

21. Stanowisko Miasta (racje drugiej strony)

19 sty

Proces cywilny w ramach, którego rozgrywają się spory pozwanych z Miastem, opiera się na zasadzie sporności – zapewniającej każdej ze stron prawo do przedstawienia swoich racji i argumentów przemawiających na rzecz własnych żądań, które ocenia niezawisły i bezstronny Sąd.

Prezentacja w niniejszym serwisie nie byłaby w pełni rzetelna, gdyby nie zostały w nim przytoczone także racje drugiej strony.

Argumentacja Miasta, wskazująca na rzecz przyczyn z jakich zostaną wszczęte procesy o wydanie nieruchomości została zamieszczona w dniu 5.05.2005 r. na jego serwisie internetowym (www.um.warszawa.pl)
Myślę, że z perspektywy czasu warto opatrzyć ją kilkoma uwagami – odniesionymi do wyodrębnionych w tekście ogłoszenia tez.

———— INFORMACJA:
„ZASIEDZENIA GRUNTÓW NALEŻĄCYCH DO M.ST. WARSZAWA.

W związku z koniecznością wyjaśnienia kwestii dotyczącej podejmowanych przez m.st. Warszawa działań polegających na proponowaniu osobom władającym nieruchomościami stanowiącymi własność m. st. Warszawy zawarci(e) stosunku obligacyjnego (umowy dzierżawy, a w uzasadnionych przypadkach umowy użyczenia), informujemy:

(1)
Podjęte przez Miasto działania mają na celu uporządkowanie sytuacji faktycznej i prawnej nieruchomości należących do miasta. Miasto działa tutaj nie z pozycji organu administracji publicznej; czyli na podstawie przepisów prawa administracyjnego, lecz z pozycji właściciela, w oparciu o przepisy kodeksu cywilnego dotyczące ochrony własności. Obowiązek szczególnej dbałości o mienie komunalne należy do obowiązków nałożonych ustawami i znajduje swoje odzwierciedlenie w szczególności w przepisach ustawy o samorządzie gminnym oraz o gospodarce nieruchomościami.
(2)
Wykonanie tego obowiązku nie jest skierowane przeciwko jakiejkolwiek osobie posiadającej słuszny tytuł do dysponowania nieruchomością. Ażeby jednak ocenić, czy taki tytuł istnieje i jakie są jego podstawy, pracownicy urzędu zwracają się z prośbą o dostarczenie posiadanych dokumentów oraz zawarcie umowy.
(3)
Należy pamiętać, że skomplikowana sytuacja prawna gruntów warszawskich (wynikająca m.in. z dekretu warszawskiego, wielkiej ilości wywłaszczeń, nie uporządkowanych tytułów własności od kilkudziesięciu lat) wymaga uporządkowania.
(4)
Dekret warszawski dokonuje rozdzielenia prawa własności gruntu i posadowionego na nim budynku. Sytuacja taka ma miejsce, kiedy:
- byli właściciele złożyli wniosek dekretowy i nie został rozpoznany wcale,
- został rozpatrzony pozytywnie, ale jeszcze nie wydano decyzji i nie zawarto aktu notarialnego,
- został rozpatrzony negatywnie, a następnie stwierdzono nieważność takiego rozpatrzenia.
W związku z tym iż duża liczba budynków mieszkalnych pozostaje własności byłych właścicieli lub ich następców prawnych,
zaś grunt z mocy prawa stanowi własność miasta. W takiej sytuacji zawarcie umowy dzierżawy lub użyczenia dotyczyło będzie wyłącznie gruntu. Wysyłane do mieszkańców zaproszenia do zawarcia umowy nie dotyczą budynków należących do tych osób, ale wyłącznie gruntu stanowiącego własność miasta.
(5)
Nie jest jednak tajemnicą, że oprócz osób pokrzywdzonych dekretem warszawskim, z gruntów komunalnych często korzystają i czerpią z tego korzyści osoby i firmy, które swoje prawo władania nieruchomością wywodzą wyłącznie z chaotycznych działań lub też braku nadzoru nad gruntami ze strony administracji miejskiej w ubiegłych dziesiątkach lat.
W odniesieniu do osób i firm nieuprawnionych, Miasto ma obowiązek egzekwowania, w imieniu swoich mieszkańców, opłat za korzystanie z gruntu i w tym celu wysyłane są przedmiotowe zaproszenia do zawarcia umów dzierżawy.
(6)
W efekcie podjętych działań weryfikacji podlegają wszelkie tytuły władania gruntami, odnajduje się (przedstawiają je osoby zainteresowane) szereg dokumentów, dzięki którym nawet sprawy zwrotu nieruchomości w trybie dekretu warszawskiego być może będą mogły być szybciej rozpatrywane.
(7)
Wysłane pisma należy traktować w związku z tym przede wszystkim jako dążenie do możliwie najszybszej regulacji stanu prawnego i faktycznego nieruchomości pozostających własnością miasta, z poszanowaniem praw osób mających słuszne tytuły do władania nieruchomością.
(8)
Działki gruntu, których problem ten dotyczy znajdują się terenie całego Miasta st. Warszawy. Ich liczba może być podana tylko w przybliżeniu z uwagi, iż na bieżąco trwa proces weryfikacji zapisów ewidencji gruntów i budynków ze stanem faktycznym, prowadzone są badania dokumentów oraz wizje w terenie. Liczbę, nieruchomości, co do których w pierwszej kolejności podjęto działania, czyli przede wszystkim takich, które mogą stanowić samodzielną działkę budowlaną szacuje się na około 1800. Znaczną liczbę wszystkich nieruchomości stanowią działki o niewielkiej powierzchni.
(9)
Terminy, jakie wyznaczane są posiadaczom w celu przedstawienia przez nich dokumentów mogących świadczyć o posiadanym tytule prawnym do nieruchomości, ewentualnie w razie ich braku do zawarcia proponowanej umowy, obejmują kilkanaście dni i powinny być wystarczające do przekazania niezbędnych informacji, ewentualnej wizyty w delegaturze biura gospodarki nieruchomościami oraz do podpisania umowy.
Trzyletnie terminy proponowane jako okresy umów wynikają z faktu, że w przypadku, jeżeli roszczenia do ustanowienia prawa użytkowania wieczystego lub zwrotu własności nieruchomości okażą się zasadne, to ich pozytywna realizacja spowoduje bezprzedmiotowość zawartej umowy. Ponadto zawieranie umów na dłuższe okresy, jest prawnie uwarunkowane (ustawa o gospodarce nieruchomościami oraz uchwała Rady Warszawy) od przeprowadzenia konkursu na dzierżawę. Ze zrozumiałych względów, szczególnie jeżeli gruntem władają byli właściciele, o konkursie nie może być mowy.
(10)
Podkreślić również należy, że brak jakichkolwiek podstaw prawnych do władania gruntem należącym do miasta, np. przez byłych właścicieli oczekujących na regulację w trybie dekretu warszawskiego, może w skrajnych wypadkach doprowadzić do sytuacji, że taki grunt stanie się przedmiotem wniosku zupełnie innej osoby (np. najemcy lub dzierżawcy) o nabycie bezprzetargowe, przetargowe lub zasiedzenie. Takie sytuacje są coraz częstsze i dlatego należy podkreślić, że podjęte działania leżą w interesie byłych właścicieli.”
—————————-
—-UWAGI AUTORA
w sprawie tez, zawartych w informacji Miasta:

Ad. (1)
Teza ta BYŁA UZASADNIONA.

Ad. (2)
W praktyce pojęcie „słuszny tytuł do dysponowania nieruchomością” było interpretowane zgodnie z ogólnymi zasadami prawa cywilnego (zgodnie, z którymi za taki tytuł uznawano jedynie istnienia tylko określonej umowy cywilnoprawnej dotyczącej danego gruntu), bez uwzględnienia specyfiki stanów faktycznych istniejących na obszarze dekretowym. Skala zjawiska spowodowała, że w wielu wypadkach zabrało czasu bądź dobrej woli do bardziej uważnego zbadania okoliczności danej sprawy.

Ad (3)
Był to BEZSPORNY FAKT. Nie można jednak zapominać, że trudności wynikające ze„skomplikowanej sytuacji gruntów warszawskich” nie powinny być przerzucane na obywateli. Argument ten przede wszystkim ze strony byłych właścicieli nieruchomości warszawskich i ich następców prawnych nie mogła spotkać się ze zrozumieniem, gdy częstokroć wskutek wieloletnich zaniedbań administracji – sięgających półwiecza – oczekiwali oni na rozpoznanie zgłoszonych przez nich roszczeń i przyznanie tytułu prawnego do spornych gruntów.
Tym bardziej, że niejednokrotnie pierwszą czynnością wyjaśniającą w przypadku tychże osób – stawało się dopiero doręczenie za pośrednictwem sądu – pozwu o wydanie danej nieruchomości.

Ad. (4)
Służby Miasta miały zatem od początku świadomość, że jest wiele osób legitymujących się tytułem własności do „zawieszonych w powietrzu” nieruchomości budynków, które posadowione były na gruntach objętych pozwami Miasta. Wydaje się wręcz, że ta szczególna i bardzo nietypowa konstrukcja prawna (nie spotykana na gruncie ogólnych reguł prawa cywilnego) została nie do końca trafnie oceniona przez służby prawne Miasta, co postawiło je już w trakcie procesów sądowych w trudnej sytuacji. Aspekt ten został omówiony już we wstępnych rozważaniach, zawartych we wpisie 16.

Ad. (5)
Teza ta BYŁA UZASADNIONA, w istotnej części spraw.

Ad. (6)
Ta teza/deklaracja wiązała się z mimowolnym potwierdzeniem tego, że ogromna ilość nieruchomości przejętych na mocy dekretu warszawskiego na własność związków publicznoprawnych utrudniała bądź uniemożliwiała na przestrzeni ostatnich dziesięcioleci efektywne nimi gospodarowanie. Rozmiar obszaru dekretowego powodował bowiem, że do tego celu niezbędna byłaby bardzo duża ilość przeszkolonych urzędników. W warunkach licznych zadań związanych z bieżącym funkcjonowanie tak dużej aglomeracji – ilość urzędników zajmujących się tylko sprawami dekretowego zawsze można uznać za niewystarczająca. Wzrost ilości spraw dekretowych od początku transformacji ustrojowej zbiegł się tylko z zaszłościami i trudnościami istniejącymi wcześniej. PRZEZ OSTATNI KILKANAŚCIE LAT NIE PODJĘTO JEDNAK WYSTARCZAJĄCYCH DZIAŁAŃ natury organizacyjnej, które pozwoliłyby uniknąć przewlekłości postępowań i uczyniłyby sam proces wyjaśniania stan prawnego nieruchomości warszawskich był nieco mniej chaotyczny.
Z zasygnalizowanych powyżej powodów, w wielu wypadkach „weryfikacji” nie przeprowadzono. Część byłych właścicieli nieruchomości warszawskich i ich następców prawnych uwikłana jest zaś w spory sądowe o wydanie nieruchomości. Nie miało to niestety niejednokrotnie przełożenia na „przyspieszenie” postępowań administracyjnych, gdyż za te postępowania i postępowania sądowe odpowiadają inne komórki Miasta, które często wydają się ze sobą nie współpracować bezpośrednio.

Ad. (7)
Jednym z podstawowych środków dla „poszanowania słusznych praw” mogło potencjalnie być szybkie zakończenie toczących się postępowań administracyjnych mających na celu przyznanie byłym właścicielom i ich następcom prawnym tytułu prawnego do gruntu. Wydaje się, że tego instrumentu w okresie poprzedzającym wszczęcie procesów o wydanie nieruchomości nie wykorzystano w odpowiednim stopniu.

Ad. (8)
Miasto ujawniło w tej tezie dwie informacje dotyczące charakteru nieruchomości, stanowiącego przedmiot jego zainteresowania. Po pierwsze – weryfikowano zatem przede wszystkim stan faktyczny w zakresie władania „samodzielnymi działkami budowlanymi”, a zatem nieruchomości mogącymi zostać w przyszłości wykorzystane na cele inwestycyjne. Po drugie – znaczna część spornych nieruchomości stanowiły małe działki (tzw. „paski”), które zazwyczaj były wykorzystywane jako całość gospodarcza przez właścicieli lub użytkowników wieczystych innych działek, a powstały w wyniku takich zdarzeń, jak: błędy w wyznaczaniu geodezyjnych granic działek w minionym okresie, podziały działek nie mieszczących się w obowiązującym w minionym okresie normatywach ich maksymalnej powierzchni, czy co też miało miejsce nieuprawnionego przesuwania płotów lub zajmowania dodatkowych terenów bez tytułu prawnego.

Ad. (9)
Propozycje Miasta w wypadku byłych właścicieli i ich następców prawnych były niezbyt fortunne. Dla osób takich osób propozycje te sprowadzały się w pewnym uproszczeniu do przekazu: „Czekaliście Państwo ponad 50 lat na rozpoznanie swoich wniosków, możecie poczekać jeszcze 3 lata, ale umowy musicie podpisać w ciągu kilkunastu dni”. Było to rozwiązanie tym bardziej niezbyt fortunne zważywszy, że zgodnie z zapatrywaniami Sądu Najwyższego z minionego okresu istnienie takiego obowiązku mogło wzbudzać wątpliwości. [por. wpis 15]. Zaniechań organów administracji, do jakich doszło w minionym okresie na gruncie postępowań administracyjnych, nie powinno się przerzucać na obywateli i traktować, jako uzasadnienia dla wszczynania przeciwko nim procesów cywilnych o wydanie nieruchomości.

Ad. (10)
Ostatnia teza tylko częściowo jest prawidłowa. Jedynym realnym zagrożeniem dla byłych właścicieli mogło być tylko ryzyko zasiedzenia danej nieruchomości przez osoby trzecie, które musiałyby jednak władać nimi bez tytułu prawnego (tzn. bez obowiązującej umowy najmu lub dzierżawy). Możliwość skutecznego zgłoszenia innych roszczeń przez osoby trzecie była mało prawdopodobna, gdyż roszczenia byłych właścicieli korzystały z pierwszeństwa w zaspokojeniu przed nimi. Tym samym, co do zasady Miasto mogłoby je uwzględnić co do zasady tylko ze złamaniem prawa.

 
Brak komentarzy

Napisane w kategorii Bez kategorii

 

20. Stanowisko pełnomocników Miasta

01 sty

Pierwsze informacje z procesów sądowych wszczętych w ubiegłym roku przez Gminę m.st. Warszawy przeciwko byłym właścicielom nieruchomości warszawskich i ich następcom prawnym – legitymującymi się nierozpoznanymi wnioskami dekretowymi, ujawniają iż pełnomocnicy Gminy – realizując wytyczne władz miasta – wnoszą o zawieszenie postępowań na podstawie art. 177 par. 1 pkt. 3 k.p.c.

Dokonują tego zazwyczaj po podniesieniu przez stronę przeciwną zarzutu, iż przed organami Gminy toczą się postępowania administracyjne dotyczące danej nieruchomości, które informacje zazwyczaj zatajali (świadomie bądź też nieświadomie) w uzasadnieniach wniesionych uprzednio powództw.

Jednocześnie pełnomocnicy m.st. Warszawy unikają „wdawania się w spór” co do istoty sprawy.
W przypadku zaś złożenia przez pozwanych pism procesowych o bardziej rozbudowanych uzasadnieniach (czasem opartych na argumentacji zbliżonej do zaprezentowanej w niniejszym serwisie) i złożenia wniosku o oddalenie powództwa, poprzestają na oświadczeniu, że nie są to generalnie istotne dla rozstrzygnięcia sprawy fakty prawne, lecz przykładowo bliżej nieokreślone „oceny historyczno-prawne”.

Bardzo ciekawy argument, które zdaje się wskazywać, że obowiązujące normy prawne kończą się na art. 1 dekretu warszawskiego.

Pozostaje zatem czekać, jakie decyzje „w sprawie tych historycznych zaszłości” podejmą niezawisłe Sądy?

—-NOTKA REDAKCYJNA:
Z DNIA 25.09.2006 R.

Odpowiedź na powyższe retoryczne pytania – znalazła się trzy miesiące później, por. wpisy 30-32.

 
Brak komentarzy

Napisane w kategorii Bez kategorii